Zašto rekordna gradnja u Banjaluci ne obara cijene stanova?

Ako ste posljednjih nekoliko godina prolazili Banjalukom, vjerovatno ste stekli utisak da se grad pretvorio u veliko gradilište. Nove zgrade niču u gotovo svim dijelovima grada. Dizalice su postale dio svakodnevnog pejzaža, a broj projekata novogradnje veći je nego ikada ranije.

Zbog toga mnogi kupci postavljaju logično pitanje: Ako se gradi toliko stanova, zašto cijene ne padaju?

Na prvi pogled odgovor bi trebao biti jednostavan. Veća ponuda trebalo bi da dovede do nižih cijena.Međutim, tržište nekretnina rijetko funkcioniše tako jednostavno. Upravo suprotno. Ponekad rekordna gradnja može postojati istovremeno sa rastom cijena.

A upravo to danas gledamo u Banjaluci.

Rekordna gradnja ne znači nužno i višak stanova

Kada govorimo o tržištu nekretnina, većina ljudi posmatra samo ukupan broj novih stanova. Ali tržište ne funkcioniše kao jedna cjelina.

Postoji velika razlika između pitanja: Koliko se stanova gradi? i Kakvi se stanovi grade?

To su dvije potpuno različite stvari. Ako tržištu nedostaju funkcionalni porodični stanovi srednje kvadrature, a najveći dio nove ponude dolazi iz premium segmenta ili luksuzne novogradnje, veća gradnja sama po sebi neće riješiti problem dostupnosti. Drugim riječima, nije presudan broj stanova. Presudno je da li nova ponuda odgovara onome što kupci traže.

Banjaluka danas ima nekoliko različitih tržišta

Jedna od najvećih zabluda jeste da svi kupci traže isto. U stvarnosti, Banjaluka danas ima nekoliko paralelnih tržišta nekretnina. Postoje mlade porodice koje kupuju prvi stan putem stambenog kredita. Postoje kupci iz dijaspore koji traže nekretninu za povratak ili kao dugoročnu investiciju. Postoje investitori koji kupuju stanove radi očuvanja kapitala ili budućeg izdavanja. Postoje kupci koji traže luksuzne nekretnine i oni kojima je prioritet što niža ukupna cijena.

Zbog toga povećanje ponude u jednom segmentu ne mora automatski dovesti do pada cijena u drugom.Tržište nekretnina nije jedno tržište.To je skup više različitih tržišta koja funkcionišu po različitim pravilima.

Dijaspora i dalje igra važnu ulogu

Jedan od razloga zbog kojih se očekivani pad cijena nije dogodio jeste i stabilna potražnja iz dijaspore. Za mnoge ljude koji žive u Njemačkoj, Austriji, Švajcarskoj ili drugim evropskim zemljama, nekretnina u Banjaluci predstavlja mnogo više od stambenog prostora. Ona predstavlja sigurnost. Predstavlja vezu sa gradom. Predstavlja investiciju. Predstavlja plan za budućnost.

U vremenu kada su evropska finansijska tržišta suočena sa neizvjesnošću, inflacijom i promjenama kamatnih stopa, dio kapitala i dalje se usmjerava prema nekretninama. I upravo taj kapital nastavlja održavati dio potražnje aktivnim.

Stanovi koje kupci najviše traže i dalje nisu lako dostupni

Zanimljivo je da najveću potražnju i dalje ne ostvaruju najveći stanovi. Najtraženiji segment ostaju funkcionalni jednoiposobni, dvosobni i manji trosobni stanovi. Razlog je jednostavan. Oni imaju najširi krug potencijalnih kupaca. Takve stanove traže mladi bračni parovi. Traže ih porodice. Traže ih investitori. Traže ih kupci iz dijaspore. Jednom rijecu SVE kategorije kupaca.

Upravo zato kvalitetni stanovi srednje kvadrature na dobrim lokacijama veoma brzo pronalaze kupca. A kada je potražnja veća od ponude, cijene ostaju stabilne.

Zašto se stanovi prodaju i prije završetka gradnje?

Možda najzanimljiviji fenomen posljednjih godina jeste činjenica da se značajan broj stanova u novogradnji proda mnogo prije završetka projekta. Dio kupaca vjeruje da će ranom kupovinom dobiti povoljniju cijenu. Dio želi veći izbor spratova, orijentacije i rasporeda.

Ali postoji još jedan faktor. Psihologija tržišta.Kada kupci vide da se određeni projekat brzo puni rezervacijama, stvara se osjećaj ograničene ponude. A upravo osjećaj oskudice često ubrzava donošenje odluka.

U pojedinim projektima danas se čak dešava da se rezervacije vrše i prije konačnog definisanja prodajnih cijena, što dodatno pokazuje koliko percepcija potražnje utiče na ponašanje kupaca.

Da li Banjaluci zapravo nedostaje stanova?

Možda je upravo ovo najvažnije pitanje. Jer podaci pokazuju da se gradi mnogo. Ali istovremeno tržište pokazuje da kvalitetni stanovi na dobrim lokacijama i dalje relativno brzo pronalaze kupce.

To ne liči na tržište koje ima ozbiljan višak ponude. Mnogo više liči na tržište u kojem određeni segmenti postaju sve konkurentniji, dok drugi i dalje bilježe snažnu potražnju.

Zbog toga odgovor na pitanje iz naslova vjerovatno nije da u Banjaluci nedostaje stanova. Nego da i dalje nedostaje upravo onih stanova koje najveći broj kupaca želi kupiti.

Šta to znači za kupce?

Kupci koji čekaju veliki pad cijena već nekoliko godina uglavnom nisu dočekali ono što su očekivali. To ne znači da cijene mogu rasti beskonačno niti da će svaki projekat biti uspješan. Ali znači da samo povećanje broja novih zgrada nije dovoljno da automatski dovede do pada cijena.

Na tržištu nekretnina mnogo je važnije razumjeti odnos između ponude i potražnje nego posmatrati broj izgrađenih stanova. Jer nije svaka novogradnja ista. Niti svaki stan ima istu tržišnu vrijednost.

Savjet kupcima

Ako trenutno tražite stan u Banjaluci, fokus ne bi trebalo da bude samo na pitanju da li će cijene pasti. Mnogo važnije pitanje je da li nekretnina koju gledate odgovara vašim potrebama, budžetu i dugoročnim planovima.

Najbolje odluke na tržištu nekretnina rijetko nastaju pokušajem pogađanja budućnosti. Mnogo češće nastaju razumijevanjem tržišta kakvo je danas. Za vise savjeta o individualnoj kupvoini zatrazite zato od profesionalaca. Agencti Saga Experta vam stoje na raspolaganju.