Kupili ste prvi stan? Evo kako izgleda procedura za povrat PDV-a

Kupili ste prvi stan u novogradnji i čuli ste da konačno možete ostvariti povrat PDV-a, ali niste sigurni odakle početi?

To je trenutno jedno od najvažnijih pitanja za kupce prve nekretnine u Bosni i Hercegovini.

Zakon koji omogućava povrat PDV-a na kupovinu prvog stana već je stupio na snagu, ali je praktična primjena čekala dopunu Pravilnika. Nakon što je Upravni odbor Uprave za indirektno oporezivanje BiH usvojio dopunu Pravilnika, kupci sada konačno imaju definisan postupak: koji obrazac se podnosi, gdje se zahtjev predaje, koja dokumentacija je potrebna i u kojem roku UIO odlučuje o zahtjevu.

Ako još uvijek niste sigurni ko ima pravo na povrat PDV-a, koliki iznos se može vratiti i na koje nekretnine se zakon odnosi, preporučujemo da prvo pročitate naš detaljan vodič:

Povrat PDV-a na prvu nekretninu u BiH: ko ima pravo i kako se ostvaruje u Banjaluci

U ovom tekstu idemo korak dalje i objašnjavamo šta konkretno treba da uradite sada kada je procedura konačno definisana.

Prvo važno pravilo: povrat se ne dešava automatski

Jedna od najčešćih zabluda je da će kupac automatski dobiti povrat PDV-a čim kupi prvi stan.

To nije slučaj.

Kupac prvo isplacuje kupoprodajnu cijenu stana sa uključenim PDV-om u cijelosti. Nakon toga, ako ispunjava propisane uslove, podnosi zahtjev Upravi za indirektno oporezivanje BiH i uz zahtjev dostavlja dokumentaciju kojom dokazuje da ima pravo na povrat.

Drugim riječima, povrat PDV-a nije popust koji se odmah odbija od cijene stana, već postupak koji se pokreće nakon kupovine i nakon što su ispunjeni uslovi propisani zakonom i Pravilnikom.

Zato je važno da kupac već tokom kupovine vodi računa o dokumentaciji, načinu plaćanja i tome da li je prodavac uredno iskazao PDV.

Kako izgleda procedura korak po korak

Procedura počinje mnogo prije samog podnošenja zahtjeva.

Prvi korak je kupovina stana u novogradnji na koji je obračunat PDV. To znači da se pravo odnosi na kupovinu prve nove nekretnine od prodavca koji je u sistemu PDV-a i koji može izdati poresku fakturu sa iskazanim PDV-om.

Nakon toga slijedi notarski obrađen ugovor o kupoprodaji stana. Ugovor mora jasno pratiti kupoprodaju nekretnine i biti u skladu sa dokumentacijom koju će kupac kasnije priložiti uz zahtjev.

Zatim je potrebno da kupoprodajna cijena stana sa uključenim PDV-om bude u potpunosti isplaćena prodavcu, i to uplatom na transakcijski račun. Ovo je veoma važan detalj jer se povrat neće posmatrati samo kroz ugovor, već i kroz dokaz da je cijena zaista plaćena na propisan način.

Tek nakon toga kupac prikuplja dokumentaciju i podnosi zahtjev na obrascu ZKPS, odnosno obrascu za povrat PDV-a kupcu prvog stana. Zahtjev se podnosi nadležnoj organizacionoj jedinici UIO u regionalnom centru, prema sjedištu prodavca stana. U praksi to znači da kupac ne gleda samo svoje prebivalište, nego i sjedište prodavca, odnosno investitora od kojeg je kupio stan.

Dokumentacija: zašto spisak izgleda dug, ali ima logiku

Spisak dokumentacije na prvi pogled djeluje komplikovano, ali se može razumjeti kroz tri grupe dokaza.

Prva grupa su lični dokumenti kupca. Tu spadaju izvod iz matične knjige rođenih, uvjerenje o državljanstvu, dokaz o prebivalištu i, u slučaju braka, odgovarajući dokaz o bračnom statusu ako nije evidentiran u matičnim evidencijama.

Druga grupa su dokumenti koji dokazuju samu kupovinu. Tu ulaze notarski obrađen ugovor o kupoprodaji stana, poreska faktura prodavca na kojoj je iskazan PDV i dokaz da je ugovorena cijena sa PDV-om u potpunosti plaćena na transakcijski račun prodavca.

Treća grupa su dokumenti kojima kupac dokazuje da zaista ispunjava uslove za povrat. Tu spadaju uvjerenja nadležnih poreskih i imovinsko-pravnih organa da kupac, a u određenim slučajevima i supružnik ili članovi domaćinstva, nisu imali nekretninu u relevantnom periodu i da trenutno nemaju drugu nekretninu koja bi uticala na pravo na povrat.

Pored toga, podnose se i propisane izjave kupca, izjava o članovima domaćinstva, potvrda o bankovnom računu na koji se vrši povrat, kao i saglasnost za obradu ličnih podataka.

Najvažnije je razumjeti suštinu: UIO kroz dokumentaciju provjerava da li je kupac zaista kupio prvi stan, da li je PDV plaćen i da li kupac i članovi domaćinstva za koje traži pravo ispunjavaju uslove.

Šta kupci najčešće pogrešno razumiju

Prva greška je očekivanje da se povrat može ostvariti za svaku nekretninu. Ako kupujete starogradnju od fizičkog lica, tu se najčešće ne radi o kupovini na koju je obračunat PDV, pa ova mjera ne funkcioniše na isti način.

Druga greška je uvjerenje da je dovoljno samo biti “prvi kupac”. Pravilnik traži više od toga. Potrebno je dokazati status prve nekretnine, urednu kupoprodaju, isplatu cijene, PDV fakturu i uslove koji se odnose na kupca, supružnika i članove domaćinstva ukoliko se i za njih koristi dodatna površina.

Treća greška je odlaganje dokumentacije. Kupci često razmišljaju o povratu tek nakon što sve završe, ali se najvažniji detalji postavljaju mnogo ranije — prilikom izbora nekretnine, razgovora sa investitorom, ugovaranja cijene, načina plaćanja i notarske obrade ugovora.

Upravo zato je najbolji trenutak za provjeru uslova prije potpisivanja ugovora, a ne tek kada kupac već želi predati zahtjev.

Koliko dugo UIO odlučuje o zahtjevu?

Prema usvojenom Pravilniku, nadležna organizaciona jedinica UIO odlučuje o zahtjevu rješenjem u roku od šest mjeseci od dana podnošenja urednog zahtjeva.

Ovdje je ključna riječ: urednog.

Ako dokumentacija nije potpuna, ako neki dokaz nedostaje ili ako postoji neusaglašenost između ugovora, fakture, plaćanja i evidencija, postupak može biti sporiji ili zahtijevati dopunu. Zato je kompletna i pravilno pripremljena dokumentacija jednako važna kao i samo pravo na povrat.

Šta ako ste stan već kupili nakon stupanja zakona na snagu?

Ovo je posebno važno za kupce koji su već završili kupovinu, ali su čekali da se donese Pravilnik. Prema dostupnim informacijama, pravo se odnosi i na kupce koji su se uknjižili nakon 12. aprila 2025. godine, bez obzira na to što Pravilnik tada još nije bio usvojen.

Za ovu grupu kupaca posebno je važno da ne čekaju posljednji trenutak, već da odmah provjere da li imaju svu dokumentaciju: ugovor, poresku fakturu, dokaze o plaćanju, potvrde nadležnih organa i propisane obrasce.

Šta ako stan prodate prerano?

Povrat PDV-a nije zamišljen kao alat za kratkoročnu preprodaju nekretnina.

Kupac kojem je odobren povrat PDV-a ne može otuđiti stan prije isteka roka od pet godina od dana kada mu je uručeno rješenje kojim je povrat odobren. Ako kupac proda, pokloni ili na drugi način prenese stan prije isteka tog roka, nastaje obaveza vraćanja odobrenog iznosa, uvećanog za pripadajuću kamatu.

Ovo je posebno važno za kupce koji stan posmatraju kao investiciju. Povrat PDV-a može značajno poboljšati finansijsku konstrukciju, ali samo ako kupac razumije i obaveze koje dolaze uz to pravo.

Šta ova mjera znači za kupce u Banjaluci?

Za kupce prvog stana u Banjaluci ova mjera može biti veoma značajna, posebno u segmentu novogradnje.

Povrat PDV-a može pomoći kod opremanja stana, smanjenja kreditnog pritiska ili pokrivanja dijela troškova koji dolaze nakon kupovine. Za mnoge kupce to može značiti novu kuhinju, dječiju sobu, dio namještaja ili jednostavno veću finansijsku sigurnost u prvoj godini nakon useljenja.

Ipak, povrat PDV-a ne bi trebalo da bude jedini razlog za kupovinu određene nekretnine. Stan i dalje treba posmatrati kroz lokaciju, kvalitet gradnje, raspored, dokumentaciju, cijenu, buduću vrijednost i realne potrebe kupca.

Dobra odluka nije samo ona u kojoj možete ostvariti povrat. Dobra odluka je ona u kojoj kupujete nekretninu koja ima smisla i bez povrata, a povrat PDV-a dolazi kao dodatna finansijska olakšica.

Savjet za kupce prvog stana

Ako ste kupili prvi stan ili ste u procesu kupovine, nemojte proceduru povrata PDV-a posmatrati kao formalnost.

Posmatrajte je kao dio cjelokupnog procesa kupovine. Provjerite da li je stan zaista u režimu PDV-a, da li prodavac može izdati poresku fakturu, da li je ugovor pravilno pripremljen, da li je cijena plaćena na propisan način i da li možete pribaviti sve potvrde koje će UIO tražiti.

Kod kupovine prve nekretnine najskuplje greške često ne nastaju zbog same cijene stana, nego zbog pogrešno shvaćene procedure ili dokumentacije koja nije pripremljena na vrijeme.

Ako kupujete prvi stan u Banjaluci, na Saga Expert portalu možete pogledati aktuelnu ponudu stanova u novogradnji, kao i pronaći stručnu podršku u procesu kupovine.