Povrat PDV-a nije popust na stan: šta kupci prve nekretnine često previde

„Imam pravo na povrat PDV-a.“

Tu rečenicu posljednjih mjeseci sve češće čujem od kupaca novogradnje.

Ono što mnogo rjeđe čujem jeste pitanje: „Kada zapravo mogu podnijeti zahtjev?“

Možda zato što smo se toliko dugo bavili time ko ima pravo na povrat i koliko kvadrata ulazi u obračun da smo gotovo zanemarili drugi dio priče. Povrat PDV-a nije novac koji dobijate prilikom kupovine stana. Nije ni popust koji će investitor oduzeti od prodajne cijene.

To je povrat dijela već plaćenog PDV-a, za koji tek treba ispuniti propisane uslove i podnijeti zahtjev.

Sada, kada su objavljeni Pravilnik, obrazac ZKPS i izjava IKPS, procedura je konačno dovoljno jasna da o povratu možemo razgovarati mnogo konkretnije. Zvanični propisi i obrasci objavljeni su na stranici Uprave za indirektno oporezivanje BiH.

O tome ko ima pravo na povrat PDV-a za prvi stan već smo detaljno pisali u ranijem voodicu. Ovaj put me zanima nešto drugo: Kako očekivanje povrata utiče na odluku kupca?

Povrat PDV-a nije dio novca kojim kupujete stan

U razgovoru sa kupcima primjećujem da se očekivani povrat vrlo često unaprijed uključi u računicu. Stan košta 250.000 KM. Imam pravo na povrat. Dio tog novca ću iskoristiti za kuhinju, namještaj ili smanjenje kredita. Logično. Samo što redoslijed nije baš takav.

Da biste podnijeli zahtjev, ugovorena cijena stana sa PDV-om mora biti u cijelosti plaćena prodavcu. Potreban je dokaz da je stan evidentiran u službenim evidencijama nadležnog organa, poreska faktura sa iskazanim PDV-om i ostala dokumentacija kojom dokazujete da ispunjavate propisane uslove. Pravilnik iz broja 45/26 i obrasci IKPS i ZKPS zvanično su objavljeni 30. juna 2026.

Kod gotovog stana to može biti relativno jednostavno. Kod stana u izgradnji priča izgleda drugačije. Kupac danas bira stan u projektu čiji je završetak planiran za dvije ili tri godine. Ugovara cijenu, plaća prema dinamici definisanoj ugovorom i računa na budući povrat PDV-a. Pravo postoji. Ali novac nije odmah dostupan.

Upravo zato očekivani povrat ne bih koristila kao dio sredstava kojima finansirate samu kupovinu. U finansijskoj računici mnogo je realnije posmatrati ga kao mogući budući povrat dijela već plaćenog troška.

To nije mala razlika.

Kredit nije prepreka, ali ovdje kupci često pogrešno razumiju proceduru

Priznajem da sam i sama ovaj dio dodatno provjeravala.

Razlog je jednostavan. U razgovorima sa kupcima često se pitanje evidentiranja stana povezuje sa stambenim kreditom i upisom hipoteke, pa se lako može doći do pogrešnog zaključka da kupac mora prvo otplatiti kredit. Ne mora.

Ako banka iz odobrenog stambenog kredita isplati ugovorenu kupoprodajnu cijenu investitoru, prodavac je plaćen. Kupac nakon toga otplaćuje svoj dug banci, dok je hipoteka sredstvo obezbjeđenja kredita. Dakle, nije presudno da li ste stan kupili vlastitim novcem ili stambenim kreditom. Važno je da su ispunjeni uslovi za podnošenje zahtjeva.

Ovo je dobar primjer zašto u poslu sa nekretninama ponekad jedna pogrešno protumačena rečenica potpuno promijeni očekivanja kupca.

Najvažniji dio računice možda nije „koliko“, nego „kada“

U reklamama za novogradnju povrat PDV-a je, sasvim očekivano, postao snažan prodajni argument, i jeste privlačan. Kada kupcu kažete da može ostvariti povrat koji se mjeri desetinama hiljada maraka, dobili ste njegovu pažnju. Problem nastaje tek ako kupac tu informaciju počne doživljavati kao trenutni popust na stan.

Zamislimo nekoga ko danas kupuje stan u izgradnji. Završetak projekta očekuje se za dvije godine. Tek nakon što se ispune uslovi propisani za podnošenje zahtjeva pokreće se postupak povrata. Koliko će u tom trenutku koštati kuhinja koju danas planira kupiti? Kolika će biti cijena namještaja? Da li će dio kredita koji je planirao zatvoriti tim novcem u međuvremenu proizvesti dodatni trošak kamate?

Ne tvrdim da zbog toga povrat vrijedi manje. Tvrdim da vrijeme ima cijenu.

To je nešto što dobro znamo u investicijama, ali iz nekog razloga često zaboravimo kada kupujemo vlastiti stan. Isti nominalni iznos danas i za nekoliko godina ne mora imati istu realnu vrijednost za kupca. Zato bih prije nego što očekivani povrat unesete u svoj budžet postavila vrlo jednostavno pitanje: Kada realno mogu računati na taj novac? Tek nakon odgovora ima smisla odlučivati šta ćete s njim.

Imate pravo na povrat, ali imate i rok za zahtjev

Još jedan detalj zaslužuje pažnju.

Povrat nije automatski. Kupac mora podnijeti zahtjev, a Pravilnik propisuje i rokove. Zahtjev se, prema novim pravilima, podnosi najkasnije do 30. juna naredne godine za stan čija je kupoprodaja evidentirana u prethodnoj godini. Za kupoprodaje evidentirane u prelaznom periodu propisan je poseban rok. Obrasci ZKPS i IKPS dostupni su uz Pravilnik na zvaničnoj stranici UIO. To je informacija koju bih zapisala odmah uz datum evidentiranja kupoprodaje. Ne u notes koji ćete možda pronaći za dvije godin vec u kalendar.

Jer pravo koje ne ostvarite u propisanom roku može postati veoma skupa zaboravljena obaveza.

Dobili ste povrat. Šta ako za dvije godine želite prodati stan?

Ovo je, po mom mišljenju, jedna od vaznih odredbi novih pravila upravo zato što direktno utiče na planiranje naredne kupovine.

Kupac kojem je odobren povrat mora voditi računa o petogodišnjem periodu u kojem otuđenje stana može aktivirati obavezu vraćanja odobrenog iznosa uz pripadajuću kamatu. Za porodicu koja kupuje stan u kojem planira dugo živjeti, to vjerovatno neće biti presudno.

Ali život rijetko prati naše Excel tabele.

Dvoje ljudi kupe stan od 45 m². Dobiju dijete. Nakon tri godine shvate da im treba dodatna soba i žele prodati prvi stan kako bi kupili veći. U tom trenutku pravilo koje je prilikom kupovine djelovalo kao nevažan detalj postaje veoma konkretan dio njihove finansijske odluke. Zato povrat PDV-a ne treba posmatrati izolovano od vlastitih planova. Posebno ako već prilikom kupovine znate da prvi stan vjerovatno neće biti nekretnina u kojoj želite ostati dugoročno.

A koliko ćete zaista dobiti?

„Povrat do 25.000 KM“ već je postala gotovo standardna rečenica u razgovorima o novogradnji. Međutim, maksimalni iznos nije jedna trajno fiksirana brojka koja jednako važi za svakog kupca i svaki stan.

Pravilnik obračun vezuje za propisanu površinu, cijenu stana, podatke o prosječnoj cijeni novih stanova i preračunatu stopu PDV-a. Osnovno pravo kupca odnosi se na do 40 m², uz mogućnost dodatnih 15 m² po članu porodičnog domaćinstva koji ispunjava propisane uslove.

Zato ne volim kupcu unaprijed reći: „Dobićete 25.000 KM.“ Možda hoće. Možda neće. Prvo treba pogledati konkretan stan, datum ugovora, cijenu i status kupca i članova domaćinstva. Tek tada broj postaje informacija. Sve prije toga je slobodna procjena Ili reklama.

Povrat PDV-a jeste odlična vijest. Samo ga treba staviti na pravo mjesto

Nemam dilemu da je mogućnost povrata PDV-a važna finansijska olakšica za kupce prve nekretnine. Posebno danas, kada je mladim ljudima sve teže prikupiti dovoljno vlastitih sredstava za kupovinu stana. Ali posljednjih mjeseci primjećujem koliko brzo jedna poreska pogodnost može postati centralni argument prodaje nekretnine.

Tu bih bila oprezna. Povrat PDV-a može popraviti finansijsku računicu kupovine. Ne govori ništa o kvalitetu gradnje, rasporedu stana, lokaciji, cijeni kvadrata niti o tome da li je nekretnina dobra za vaš način života. To su i dalje pitanja na koja morate odgovoriti prije kupovine.

U poslu sa nekretninama često se pokaže da najvažnije nisu informacije koje kupac nema, nego one za koje ne zna da su mu potrebne.

Prije nekoliko mjeseci najvažnije pitanje bilo je: „Imam li pravo na povrat PDV-a?“

Danas, kada konačno imamo proceduru, vrijeme je za nekoliko preciznijih pitanja.

Kada mogu podnijeti zahtjev? Koliki iznos realno mogu očekivati? I kako se pravila povrata uklapaju u moje planove za narednih pet godina?

Odgovori možda neće promijeniti stan koji želite kupiti, ali mogu značajno promijeniti način na koji ćete finansirati tu odluku. A kod kupovine nekretnine, to je razlika koju vrijedi razumjeti.